現在、フルキャパシティのため、鑑定評価、広大地などの新規のご相談、ご依頼は、弊社取引先のお客様又は弊社取引先からの紹介者に対してのみお受けしています。新規のご相談、ご依頼は必ず、弊社の取引先経由でお願いいたします。
広大地評価と不動産鑑定は東郷不動産鑑定へ
トップ画像 なぜ、広大地評価ができないの?
どうして、山林評価がこんなに高いの?
市街化調整区域の土地なのに、倍率方式の1億円ってホントに正しいの?

どうにかならない?!!!
と思ったら、ご連絡を。

更正、当初申告のいずれも、綿密な調査と長年の経験に基づく当社の評価書は説得力が違います。

会計事務所、税理士事務所の皆様
 物件調査、広大地評価、不動産鑑定による時価評価を行います。特に、大規模地については広大地評価の可能性とともに、時価のほうが広大地評価よりも低くなる場合がありますので、状況に応じて、鑑定評価による時価の概算を提示します。
 物件調査では役所などでの公法上の規制の調査、CADによる図面の作成を行い、また、建築計画概要書の調査などにより、縄縮みの有無なども調査致します。皆様のクライアントにとっての最大の利益を引き出します。  親族間の売買、同族法人との売買など、売買後に税務署に対して価格の説明が必要な場合や金融機関からの融資が関係する場合なども不動産鑑定評価書があれば万全です。

法律事務所の皆様
 遺留分減殺請求や賃料増減額請求などに係る不動産鑑定評価書の作成、相手方から提示された不動産鑑定評価書の分析を行います。


不動産鑑定士の役立つコラム
現場の私小説
不動産鑑定評価を具体的な実例で説明しています。
ニュースなページ
不動産に関係する時事について、不動産鑑定士としての見解を述べます。
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山林(林地)
 国内の森林は国土面積3,779万haの約67%を占め、その所有者別割合は国有林が31%、公有林が11%、私営林が58%です。林業経営体の約90%が保有山林面積10ha未満の林家で、その多くが農業との兼業です。輸入材との競合により長期的な下落基調にある木材価格に対して、造林費や伐採・搬出費の上昇とともに林業の採算性が低下し、造林への投資意欲は減退しています。林業作業員の高齢化・老齢化、労賃上昇、木材価格の低迷など、多くの問題が山積し、林業経営は困難な状況にあります。 私たち不動産鑑定士に山林の鑑定評価依頼が来るのは、その大半が相続に関連した都市近郊林地の時価評価です。そもそも、山林は土地部分の林地と土地上の立木から構成されますが、都市近郊林地に存する立木は雑木であり、その市場性は認められないことから、通常は対象不動産についての林地の鑑定評価となります。都市近郊林地は開発可能な平坦地から用途の変更が不可能な急傾斜地までその範囲が広く、また、成熟した住宅地の林地から市街化調整区域の山林まであり、取引事例を見ても、価格のバラツキが極めて大きいのが特徴です。
 鑑定評価では現況が山林であることから、人工林を前提とした収益価格と取引事例による比準価格を求めたのち、鑑定評価額を決定します。林業経営の悪化とともに山林素地の価格は低迷し、収益価格は一般にかなり低額に算出されます。一方、都市近郊林地は保水・浄水、防風・防砂、洪水や土砂崩れの防止、二酸化炭素の吸収、生物の保全、里山、緑樹による居住環境の向上などの公共公益的機能を有するため、公共財環境財の性格が強く、一定の経済価値が認められ、比準価格は収益価格に比べて高く試算されます。林業経営を前提とする山林素地とは価格形成要因が異なる側面に着目した価値です。林地でも広大地の可能性はありますが、ぞれでも、林地の時価は相当に低く、鑑定評価による時価評価の効果が大きい分野です。
 ただし、例外があるのも事実です。かなり昔のことですが、神奈川県のK市で、およそ3,000坪の山林を開発して戸建住宅を一棟建築した例です。豪華な建物と庭を合わせて時価数億円です。山林全部を開発したのではなく、一部の平坦な部分に建物を建築し、高低差30mを利用して里山のような自然を敷地内に残していました。もし、戸建住宅が建築される前の山林を評価するとしたら、おそらくは開発法という宅地分譲を前提とした価格が、高低差30mのために過大な造成費を要し、マイナスということにもなりかねません。開発法以外の手法を適用しなかったとしたら、山林の価値はゼロとなってしまいます。市街化区域内の山林、特にインフラが整っている住宅地域の山林は宅地分譲とともに、現況山林の住宅地として戸建住宅1棟の敷地の可能性も考慮する必要があるのです。土地の規模が大きいので単価は相当に低下しますが、それでも、林地価格をかなり上回るはずです。現況が山林であっても、用途の可変性の観点から、宅地一部山林として評価しなければならない典型的な事例でした。 山林は、不動産鑑定評価による時価と広大地評価による評価額を算出し、低いほうで申告するのが得策です。
東郷不動産鑑定株式会社

〒150-0001
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<業務内容>
・不動産鑑定業
原宿・神宮前レンタルスペース
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原宿駅竹下口から約480m徒歩6分、2階建ての一棟のGalleryです。1階展示、2階商談スペースなど、 多様な目的に対応した利用が可能です。アート、アパレル、アクセサリーの展示会や発表会、工芸教室、物産展、イベント、小規模なファミリーセールなど、様々な用途にご利用ください。